La pyramide standard
Dette senior SCHL (60-75 % du coût) : taux le plus bas, garantie 1er rang. Mezzanine (10-15 %) : taux 8-12 %, subordonnée. Équité promoteur (5-10 %). Équité investisseurs (10-20 %) : rendement préférentiel + participation.
L'effet de levier sur l'IRR
Un projet à 15 % IRR non-levier peut atteindre 22-28 % IRR équité avec une structure optimale. Attention : le levier amplifie AUSSI les pertes — un dépassement de coûts de 10 % peut détruire l'équité.
Les 4 erreurs de structuration
1) Trop de dette (DSCR < 1,15 = fragilité), 2) Mezzanine trop chère qui mange l'équité, 3) Waterfall mal structuré (investisseurs pas rassurés), 4) Absence de réserve de contingence liquide.
Key takeaways
- 1La structure de capital peut doubler l'IRR équité
- 2DSCR sous 1,15 = zone de fragilité
- 3Toujours prévoir une réserve de contingence liquide
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