Le prêt bridge (transition court terme)
Prêt de 6-24 mois destiné à combler une transition : acquisition rapide avant le montage SCHL final, rénovation avant refinancement stabilisé. Taux : 8-15 %. Utile mais coûteux : ne jamais y rester longtemps.
La mezzanine (dette junior)
Prêt subordonné au prêt principal, remboursé après la dette senior mais avant l'équité. Taux : 10-14 %. Utile pour compléter le financement sans diluer l'équité. Risque : si le projet dérape, la mezzanine est effacée avant l'équité.
Le calcul de rentabilité honnête
Ajouter mezzanine à 12 % sur un projet à 15 % IRR non-levier peut augmenter l'IRR équité à 22-25 %, mais uniquement si le projet livre exactement selon plan. Un dépassement de 10 % suffit à effacer tout le gain.
Key takeaways
- 1Bridge = transition courte, taux 8-15 %
- 2Mezzanine = dette junior 10-14 %
- 3N'utiliser que si le projet a marge de sécurité robuste
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