Les 4 sections d'une étude bancable
Une étude de faisabilité présentée à un comité de crédit contient obligatoirement : (1) analyse du terrain et du zonage, (2) programme et coûts de construction détaillés (par corps de métier), (3) revenus projetés avec justification comparable, (4) analyse financière avec IRR, DSCR, cash-on-cash et scénarios de sensibilité.
Coûts de construction : le piège du prix au pi²
Utiliser un prix au pi² moyen ($225/pi² au QC en 2026) est acceptable pour un premier tri, mais insuffisant pour un dépôt bancaire. Un immeuble de 8 unités en structure de bois coûtera 235 $/pi², le même en béton coulé sur place montera à 310 $/pi².
Le vrai coût inclut : structure, enveloppe, mécanique, électrique, aménagement, honoraires professionnels (8-12 %), contingences (5-10 %), taxes, frais de développement, financement de construction.
Revenus : la règle des comparables validés
Trois comparables minimum, tous dans un rayon de 1 km, tous des 12 derniers mois. Les loyers Kijiji ne sont pas des données — ils sont des affichages. Utilisez les rapports SCHL, Centris pour les ventes, et les registres publics de baux commerciaux.
Les 6 erreurs qui vous coûtent le financement
1) Sous-estimer les contingences, 2) Ignorer les honoraires pros, 3) Oublier les taxes de mutation, 4) Utiliser un TGA (taux global d'actualisation) trop optimiste, 5) Absence de sensibilités, 6) Absence de plan B en cas de dépassement.
Key takeaways
- 1Une étude sans sensibilités multi-variables n'est pas bancable
- 2Comparable = 1 km, 12 mois, données validées
- 3Prévoir 5-10 % de contingences est le minimum institutionnel
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