Les 3 programmes clés
Fannie Mae DUS : projets 5-100 unités, LTV jusqu'à 80 %, amortissement 30 ans. Freddie Mac Small Balance Loan (SBL) : 1M$-7,5M$, procès simplifié. Freddie Mac Conventional : 7,5M$+ pour projets institutionnels.
Le montage transfrontalier
Créer une LLC US (souvent Delaware), obtenir un EIN, ouvrir un compte bancaire américain, faire évaluer par un appraiser MAI US, obtenir un ITIN si nécessaire. Coût du montage : 8 000-15 000 USD.
Les pièges canadiens
1) Fiscalité double (traité Canada-USA), 2) Change USD/CAD (couvrir avec forwards ou options), 3) Assurance titres US obligatoire, 4) Anti-blanchiment US (BSA/FinCEN) plus strict qu'au Canada.
Key takeaways
- 1Le multifamily US est très accessible avec la bonne structure
- 2Toujours utiliser une LLC dédiée par projet
- 3La fiscalité transfrontalière exige un fiscaliste spécialisé
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