Les arguments pour la Floride
Croissance démographique +1,5-2 % par an, fiscalité fédérale plus légère sur les revenus locatifs, IRR équité de 15-22 % typique en multifamily Class B, financement Fannie Mae/Freddie Mac à taux fixe 30 ans.
Les arguments pour rester au Canada
Stabilité réglementaire, connaissance profonde du marché, réseau professionnel établi, absence de risque de change, SCHL MLI Select très généreuse, protection légale des locataires codifiée.
Les pièges de la Floride pour Canadiens
Fiscalité double (traité Canada-USA à maîtriser), risque climatique (assurance +40 % vs Canada), gestion à distance complexe, régulation locative moins prévisible, coûts juridiques US élevés.
Le verdict pratique
Investisseur débutant : rester au Canada, monter en compétence sur 2-3 projets. Investisseur avec 5+ ans d'expérience et capital > 2 M$ : diversifier 20-30 % du portefeuille aux États-Unis avec structure LLC dédiée et partenaire local reconnu.
Key takeaways
- 1Floride = rendement supérieur mais complexité multipliée
- 2Diversifier 20-30 % du portefeuille seulement, pas plus
- 3Structure LLC + partenaire local sont indispensables
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