1. Une thèse d'investissement claire
Pourquoi CE projet, dans CE marché, à CE moment ? Une phrase, 30 secondes. Si vous ne pouvez pas synthétiser, vous n'êtes pas prêt. Ex : 'Multiplex 24 unités MLI Select à Longueuil, dans un corridor TOD, avec 22 % IRR équité sur 5 ans.'
2. Un modèle financier crédible
Sensibilités multi-variables, comparables validés, contingences documentées, structure de capital détaillée. Le fichier Excel doit tenir la route sous questions rigoureuses. Un investisseur institutionnel démonte tout modèle en 45 minutes.
3. Une gouvernance formelle proposée
Comité d'investissement, droits de veto, rapports trimestriels, audit annuel, exit strategy claire. Les investisseurs préfèrent 15 % IRR bien gouvernés à 25 % IRR au jugé.
4. Un track record ou un plan de crédibilité
Si premier projet : associer un promoteur expérimenté (co-gestion), fournir des références professionnelles, exposer les CV de l'équipe. La crédibilité manquante = -30 % de participation possible.
5. Un waterfall équilibré
Retour du capital, rendement préférentiel 8-10 %, catch-up 50/50, participation croisée 70/30 sur les surplus. Waterfall trop favorable au promoteur = signal de manque d'expérience.
6. Une exit strategy documentée
Refinancement stabilisé à l'année 3, vente à l'année 5, ou tenure long terme : indiquer clairement le scénario base, avec plan B et plan C.
Key takeaways
- 1Une thèse en 30 secondes ou vous n'êtes pas prêt
- 2Modèle financier avec sensibilités multi-variables obligatoire
- 3La gouvernance vend souvent plus que le rendement
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