Erreur 1 — Sous-estimer les coûts de construction
Utiliser un prix au pi² 'moyen' de 2022 pour un projet livré en 2027. L'inflation construction 2022-2026 a dépassé 30 % au Québec. Toujours actualiser avec un estimateur professionnel et prévoir 5-10 % de contingences documentées.
Erreur 2 — Montage financier fragile
DSCR de 1,05 = zone de fragilité. Un dépassement de coût de 8 % suffit à casser le montage. Standard institutionnel : DSCR minimum 1,20 pour financement conventionnel, 1,10 pour MLI Select bien structuré.
Erreur 3 — Absence de gouvernance
Décisions prises au restaurant, aucun procès-verbal, mélange des comptes personnels et projet. Résultat : conflits entre associés, litiges, refus de financement supplémentaire, blocage à la sortie.
Erreur 4 — Sélection d'entrepreneur au plus bas prix
Le prix le plus bas cache souvent des avenants massifs en cours de chantier. Toujours évaluer sur : bilan financier, références vérifiées, ratio prix/qualité, capacité à absorber les imprévus.
Erreur 5 — Ignorer le marché de sortie
Construire un produit qui ne correspond pas à la demande. Ex : tout-3 chambres dans un secteur de jeunes professionnels. La demande dicte le programme, pas les préférences du promoteur.
Erreur 6 — Négliger les relations municipales
Ne pas rencontrer l'urbanisme avant le dépôt, ignorer les commentaires du PIIA, opposer plutôt que collaborer. Résultat : délais de 6-12 mois évitables.
Erreur 7 — Absence de plan B
Aucun scénario si le refinancement stabilisé retarde, si un partenaire se retire, si un dépassement dépasse 15 %. Le plan B est un actif — l'absence de plan B est une dette invisible.
Key takeaways
- 1L'inflation construction impose une actualisation constante des coûts
- 2DSCR < 1,20 = zone de fragilité
- 3L'absence de plan B est la 1ère cause d'échec
Ready to apply these principles to your project?
Let's discuss your project
Our experts bring the institutional rigor of our analyses to your specific real estate development.
Stay ahead
Get our upcoming analyses first
1 email per month. Institutional analyses, case studies, CMHC updates. No spam.
By subscribing, you agree to receive emails from PLEXTERRA. Unsubscribe in 1 click.
