1. Waterfall clair et blindé
Ordre exact de distribution des flux : d'abord retour de capital investi (100 %), puis rendement préférentiel (8-10 %), puis participation croisée sur les surplus. Documenter par exemples chiffrés dans le contrat.
2. Comptes séparés par projet (SPV)
Le capital ne se mélange pas avec les autres projets du promoteur. SPV = société de projet distincte, compte bancaire dédié, comptabilité séparée, rapports mensuels obligatoires.
3. Droit de veto sur décisions majeures
Investissements > X % du budget, changement de programme, refinancement, vente, mise en location aux paramètres < X — ces décisions doivent nécessiter votre accord écrit.
4. Reporting rigoureux
Rapport mensuel de budget vs réel, photo du chantier, échéancier actualisé. Sanctions contractuelles si le promoteur manque plus de 2 rapports consécutifs.
5. Clause de sortie protégée
Droit de premier refus, droit de tag-along (si le promoteur vend, vous vendez aussi), droit de drag-along (vous pouvez forcer une vente collective au bon moment), buyout mécanisme si désaccord persistant.
Key takeaways
- 1SPV distinct par projet est non-négociable
- 2Waterfall documenté par exemples chiffrés
- 3Reporting mensuel avec sanctions contractuelles
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