1. Comprendre le ratio superficie locative/superficie commune
La superficie locative nette représente l'espace directement commercialisable auprès des locataires, tandis que la superficie commune englobe les circulations, locaux techniques, gaines et zones de services. Le ratio entre ces deux composantes influence directement la rentabilité d'un projet immobilier. Dans un immeuble résidentiel, un ratio locatif/total de 80 à 85 % constitue généralement une cible réaliste, variant selon la typologie et la configuration du bâtiment. Pour le secteur commercial ou de bureau, ce ratio peut atteindre 85 à 90 % en raison de circulations plus compactes. PLEXTERRA analyse dès la programmation l'impact de chaque choix conceptuel sur ce ratio, en collaboration avec les professionnels du design. L'optimisation de la superficie locative s'amorce au stade de la planification stratégique : l'implantation du bâtiment, la géométrie du plan et la position des noyaux de services conditionnent les superficies exploitables. Une analyse comparative de plusieurs options de configuration permet d'identifier les scénarios offrant le meilleur rendement par mètre carré construit, tout en respectant les contraintes réglementaires et les objectifs qualitatifs du projet.
2. Optimiser l'épaisseur et la disposition des murs porteurs
L'épaisseur des murs et leur disposition influencent directement la superficie nette disponible. Les murs porteurs en béton mesurent généralement entre 200 et 250 mm, tandis que les cloisons non porteuses peuvent être réduites à 90-150 mm selon les exigences acoustiques et mécaniques. Dans un immeuble de cinq étages, la substitution de murs porteurs de 250 mm par une structure à poteaux-dalles permet de récupérer plusieurs dizaines de mètres carrés de superficie locative. Les ingénieurs membres de l'Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ) déterminent les systèmes structuraux et dimensionnent les éléments porteurs en fonction des charges, de la portée et des contraintes sismiques. PLEXTERRA coordonne ces études structurales avec la planification spatiale pour maximiser les gains de superficie. L'utilisation de murs mitoyens partagés entre unités adjacentes réduit le nombre de parois nécessaires et libère de l'espace. La préfabrication ou les systèmes modulaires peuvent également optimiser les épaisseurs tout en respectant les normes du Code national du bâtiment et du Code de construction du Québec. Chaque centimètre compte dans un contexte où la valeur foncière et les coûts de construction sont élevés.
3. Rationaliser les circulations verticales et horizontales
Les corridors, escaliers et ascenseurs constituent des superficies communes incompressibles, mais leur conception peut être rationalisée pour limiter leur empreinte. Un corridor central desservant des unités de part et d'autre offre généralement un meilleur ratio locatif qu'un corridor latéral, à condition que la profondeur du bâtiment permette un éclairage naturel adéquat. La largeur réglementaire minimale des corridors est dictée par le Code de construction et varie selon l'usage et la charge d'occupation, typiquement 1 100 à 1 500 mm. La centralisation des noyaux de circulation verticale (escaliers, ascenseurs, gaines) en un ou deux points stratégiques réduit les distances de parcours et libère des zones locatives en périphérie. PLEXTERRA évalue la pertinence d'escaliers ouverts ou de configurations mixtes selon le type de projet et les exigences de sécurité incendie. Dans les immeubles résidentiels, la réduction du nombre d'ascenseurs ou l'optimisation de leur capacité peut dégager de la superficie, sous réserve des normes d'accessibilité universelle et des délais d'attente acceptables. Chaque décision de conception doit équilibrer efficacité spatiale, confort des usagers et conformité réglementaire.
4. Intégrer efficacement les espaces techniques et les gaines
Les locaux mécaniques, électriques, de plomberie et les gaines verticales occupent une superficie non négligeable, souvent entre 5 et 10 % de la surface totale d'un bâtiment. La consolidation de ces espaces techniques dans des zones centralisées ou en sous-sol réduit leur impact sur les étages locatifs. Les ingénieurs en mécanique et électricité membres de l'OIQ conçoivent les systèmes de manière à minimiser l'encombrement des équipements et des distributions. L'utilisation de plafonds techniques, de faux-planchers ou de gaines intégrées aux murs permet de libérer de la hauteur utile et de la superficie au sol. PLEXTERRA coordonne dès la conception les exigences des systèmes techniques avec les plans d'aménagement pour éviter les conflits et optimiser l'occupation de chaque étage. Les technologies de ventilation et de climatisation à débit variable ou les systèmes décentralisés peuvent réduire la taille des salles mécaniques. L'anticipation des besoins en télécommunications, en gestion des déchets et en entreposage influence également la planification des espaces de services. Une coordination interdisciplinaire rigoureuse, facilitée par la modélisation BIM, identifie les opportunités d'optimisation avant la construction.
5. Exploiter les gains réglementaires et les stratégies de conception avancées
Certaines dispositions réglementaires ou stratégies de conception permettent d'accroître la superficie locative sans compromettre la sécurité ou le confort. Les balcons et terrasses, bien que non considérés comme superficie locative brute, ajoutent de la valeur perçue et peuvent être intégrés dans des stratégies de positionnement commercial. L'optimisation de la hauteur sous plafond selon les usages—2 700 mm en résidentiel, jusqu'à 3 000 mm en commercial—peut influencer la perception spatiale sans impacter la superficie au sol. L'analyse des règlements municipaux, incluant les bonus de densité pour certaines contributions (logements abordables, aménagements publics), peut autoriser des superficies construites supplémentaires. Lorsque le projet requiert un architecte, PLEXTERRA collabore avec des architectes membres de l'OAQ qui définissent et dirigent leur mandat professionnel et prennent en charge les activités réservées à l'architecte, notamment l'interprétation des codes et la négociation avec les autorités. Les technologues professionnels membres de l'OTPQ contribuent à la documentation technique et au contrôle de la conformité réglementaire. Une conception intégrée, mobilisant l'ensemble des expertises dès la phase initiale, maximise les opportunités de gains spatiaux et financiers.
Prochaine étape avec PLEXTERRA
PLEXTERRA accompagne la planification et la coordination de projets résidentiels et multilogements. Lorsque le projet comporte des activités réservées à l'architecte, nous collaborons avec des architectes membres de l'Ordre des architectes du Québec qui prennent en charge et dirigent leur mandat professionnel conformément aux exigences applicables.
Key takeaways
- 1Viser un ratio superficie locative/totale de 80-85 % en résidentiel et 85-90 % en commercial selon la configuration du bâtiment.
- 2Optimiser les systèmes structuraux et les épaisseurs de murs avec les ingénieurs OIQ pour récupérer des dizaines de mètres carrés.
- 3Centraliser les noyaux de circulation et rationaliser les corridors pour libérer des zones locatives en périphérie du bâtiment.
- 4Consolider les espaces techniques et utiliser la modélisation BIM pour anticiper conflits et opportunités d'optimisation spatiale.
- 5Exploiter les bonus réglementaires et la coordination interdisciplinaire pour maximiser la superficie sans compromettre qualité et conformité.
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