Étape 1 — Diagnostiquer le vrai potentiel
Un terrain vacant n'est jamais 'juste un terrain'. Il porte un zonage, des servitudes, une topographie, une capacité de sol et un contexte de marché. La première question n'est pas 'que puis-je y construire ?' mais 'que le marché absorbera-t-il à cet endroit dans 24 mois ?'
Étape 2 — Modéliser 3 scénarios de programme
Ne jamais s'attacher au premier scénario. Modéliser systématiquement : (A) exploitation maximale du zonage, (B) scénario équilibré risque/rendement, (C) scénario conservateur. Comparer IRR équité, temps de sortie, complexité réglementaire. Le meilleur programme n'est pas toujours le plus dense.
Étape 3 — Sécuriser le capital avant de sécuriser le terrain
Erreur classique : signer l'offre d'achat puis chercher le financement. Meilleure pratique : obtenir une lettre d'intérêt bancaire préliminaire OU un engagement d'un partenaire équité avant d'écrire l'offre. Cela évite 6 à 12 mois perdus si le montage ne se ferme pas.
Étape 4 — Structure de projet et exécution disciplinée
SPV dédiée par projet, gouvernance formelle, comité d'investissement, suivi hebdomadaire du budget vs réel, réserve de contingence liquide de 5-8 %. Ces réflexes séparent les promoteurs qui grandissent de ceux qui s'arrêtent au premier projet.
Key takeaways
- 1Le vrai potentiel se lit dans le marché, pas dans le zonage
- 2Modéliser 3 scénarios avant de choisir
- 3Sécuriser le capital AVANT le terrain, jamais l'inverse
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