Étape 1 — Programme optimal
Déterminer le programme qui maximise la valeur : nombre d'unités, mix (studios/1-2-3 chambres), superficies, stationnements, espaces communs. Basé sur zonage + demande de marché.
Étape 2 — Revenus stabilisés
Loyers projetés par unité × 12 mois - vacance (3-5 %) - créance douteuse (1-2 %). NOI = revenus - dépenses opérationnelles (25-35 % des revenus).
Étape 3 — Valeur stabilisée
NOI / cap rate marché = valeur de l'actif stabilisé. Cap rate Montréal 2026 : 4,5-5,5 % pour multiplex neuf, 5,5-6,5 % pour immeubles existants.
Étape 4 — Coûts totaux du projet
Coûts de construction + honoraires pros (8-12 %) + contingences (5-10 %) + financement (frais, intérêts) + taxes de mutation + terrain.
Étape 5 — Résiduel foncier maximum
Valeur stabilisée - coûts totaux (hors terrain) - profit promoteur cible (15-25 %) = prix MAXIMUM à payer pour le terrain. Si le prix demandé dépasse ce résiduel : refuser.
Key takeaways
- 1Le résiduel foncier maximum est la boussole absolue
- 2Profit promoteur cible : 15-25 % du coût projet
- 3Refuser tout terrain dépassant le résiduel calculé
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