Année 1 — Projet écolier (4-6 unités)
Objectif : apprendre le métier complet sur un projet gérable. Coût 800 K$-1,4 M$. Équité 200-400 K$ (souvent apport personnel). Financement conventionnel. Livraison 12-15 mois. Refinancement stabilisé libère 60-80 K$.
Année 2 — Deuxième projet (8-12 unités)
Utilisation du refinancement de l'année 1 + nouvelle équité + premier partenaire équité. Projet 2,2-3,5 M$. Premier dossier SCHL MLI Select. Livraison 18-20 mois.
Année 3 — Consolidation (12-20 unités)
Refinancement du projet 1 et du projet 2. Portefeuille cumulé 20-30 unités. Structure : SPV par projet, holding familial, premier associé opérationnel.
Année 4 — Projet institutionnel (30-40 unités)
Premier projet réellement institutionnel avec MLI Select 3 critères. Coût 8-12 M$. Équité 1,2-2 M$ (mix personnel + investisseurs family office). Livraison 24 mois.
Année 5 — Passage 100 unités
Combinaison de refinancements cumulés + nouveau projet 25-35 unités. Portefeuille total : 90-110 unités, valeur stabilisée 25-40 M$, équité personnelle 5-9 M$. Passage du statut 'petit promoteur' à 'promoteur régional'.
Les 3 conditions non-négociables
1) Discipline financière absolue (jamais de mélange comptes, jamais de gap dans les rapports), 2) Équipe professionnelle constante (firme d'analyse, notaire, courtier, comptable, avocat), 3) Formation continue (chaque projet est une leçon, documentée et intégrée).
Key takeaways
- 1Trajectoire réaliste : 4 → 100 unités en 5 ans
- 2Le refinancement stabilisé est le multiplicateur clé
- 33 conditions non-négociables : discipline, équipe pro, formation
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