Clause 1 — Escalade des loyers
Indexation annuelle IPC + facteur additionnel (typiquement 0,5-1,0 %). Sans indexation, votre loyer réel diminue chaque année. Négocier plancher (min 2 %) et plafond (max 6 %) si période haute inflation.
Clause 2 — Répartition des dépenses (net-net-net)
Triple net standard : locataire paie taxes foncières, assurance, entretien. Vérifier les exclusions et les caps sur augmentation annuelle (typiquement 5-8 % pour éviter que le locataire absorbe des hausses extrêmes).
Clause 3 — Droits de sous-location et de cession
Le locataire peut-il sous-louer ou céder à sa filiale ? À un tiers ? Avec approbation ou pas ? Négocier une clause d'approbation raisonnable non-refusée sans motif pour le locataire, avec droit de veto du propriétaire sur cessions à concurrents.
Clause 4 — Options de renouvellement
Nombre d'options, durée, mécanisme de fixation du nouveau loyer (négociation ou marché objectif via évaluation), délai de notification. Options mal libellées = perte de contrôle sur la vacance future.
Clause 5 — Améliorations locatives
Qui paie les améliorations pour l'entrée du locataire (turnkey, cash allowance, ou charge du locataire) ? Impact direct sur le prix effectif du bail sur 5 ans.
Key takeaways
- 1Indexation IPC + facteur = protection minimum
- 2Triple net avec caps évite les surprises
- 3Options mal libellées = perte de contrôle future
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