Le concept de valeur stabilisée
Un immeuble en construction vaut son coût. Une fois loué complètement pendant 12-24 mois avec revenus documentés, sa valeur = NOI / cap rate du marché. La différence entre coût et valeur stabilisée est votre plus-value non-taxée si vous refinancez au lieu de vendre.
Exemple chiffré
Coût projet : 3,2 M$. NOI stabilisé : 195 000 $/an. Cap rate marché : 5 %. Valeur stabilisée = 3,9 M$. Refinancement à 75 % LTV = 2,925 M$. Dette initiale (au coût) : 2,4 M$. Capital libéré : 525 000 $ non taxé.
Les conditions pour y arriver
12-24 mois de baux signés (idéal 24 mois d'historique), taux de vacance sous 5 %, dépenses opérationnelles documentées, aucun litige locatif majeur, entretien à jour.
Key takeaways
- 1Refinancer > vendre pour la fiscalité
- 2Il faut 12-24 mois de stabilisation pour maximiser la valeur
- 3L'écart coût vs valeur stabilisée peut atteindre 20-35 %
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