1. Lire la matrice de zonage sans se tromper
La matrice de zonage définit ce que vous POUVEZ construire — pas ce qui est optimal. Elle contient l'usage autorisé, la hauteur, l'implantation, le stationnement minimum, la marge de recul et le coefficient d'occupation du sol (COS).
Erreur fréquente : lire uniquement la hauteur maximale sans vérifier le nombre d'étages autorisés. À Montréal, un terrain à 12 m de hauteur peut permettre 4 étages OU 3 étages plus mezzanine selon la sous-catégorie.
2. Identifier les servitudes et contraintes
Chaque terrain porte des servitudes visibles (Hydro-Québec, égouts) et invisibles (droit de passage, vue). Une servitude Hydro de 5 mètres peut réduire votre bâtissable de 30 % sur un terrain de 15 m de front. Le certificat de localisation ne suffit PAS — il faut le rapport de titres complet et une visite du géomètre.
3. Tester le sol avant l'offre
Un test géotechnique préliminaire (2 forages) coûte 3 500 $ à 5 500 $. Le savoir avant l'offre plutôt qu'après peut vous faire économiser 200 000 $ en pieux caissons ou en excavation en roc. Le mettre comme condition dans l'offre d'achat est standard.
4. Modéliser 3 scénarios de projet
L'erreur du débutant : tomber en amour avec un scénario. Notre méthode : simuler systématiquement 3 programmes (ex: 8 unités locatives, 12 condos, mixte commercial+résidentiel) et comparer IRR, temps de mise sur le marché et complexité.
Key takeaways
- 1Le vrai potentiel = zonage x servitudes x sol x marché — jamais un seul de ces facteurs
- 2Le géotechnique préliminaire est le meilleur ROI de la due diligence
- 3Toujours modéliser au moins 3 scénarios avant de finaliser l'offre
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