1. Matterport : un outil de numérisation tridimensionnelle au service de l'immobilier
Matterport est une plateforme de capture et de visualisation 3D qui permet de créer des jumeaux numériques d'espaces intérieurs et extérieurs. À l'aide de caméras spécialisées équipées de capteurs LiDAR et d'imagerie haute résolution, la technologie scanne l'environnement bâti pour générer un modèle tridimensionnel navigable. Au Québec, cette solution trouve des applications variées : documentation de l'état existant avant travaux, visites virtuelles pour la commercialisation d'actifs, gestion de portefeuilles immobiliers et support aux équipes de conception. Contrairement à la photographie conventionnelle, Matterport capture la profondeur spatiale et permet une exploration immersive à distance. Les données générées incluent un nuage de points, des vues panoramiques à 360 degrés et des mesures dimensionnelles de base. Toutefois, il importe de comprendre que Matterport demeure un outil de visualisation et de documentation préliminaire, et non un relevé d'arpentage ou un plan d'architecture certifié. Les professionnels du développement immobilier l'utilisent principalement pour documenter rapidement des actifs existants et faciliter la communication entre intervenants.
2. Types de données extractibles : mesures, volumes et surfaces indicatives
Les modèles Matterport permettent d'extraire plusieurs catégories d'informations dimensionnelles. L'utilisateur peut mesurer des distances linéaires entre deux points visibles dans le modèle 3D, obtenir des hauteurs sous plafond approximatives et calculer des surfaces de plancher indicatives. Le logiciel génère également des estimations de volumes pour les espaces fermés. Ces mesures s'appuient sur le nuage de points capturé par les capteurs et peuvent présenter des marges d'erreur de 1 à 3 % selon les conditions de numérisation et la qualité du balayage. Pour des projets de rénovation ou de réaménagement, ces données offrent une base de travail utile lors des phases exploratoires. Il est cependant essentiel de noter que ces mesures ne remplacent en aucun cas un relevé professionnel exécuté par un technologue membre de l'Ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ) ou un arpenteur-géomètre. Les dimensions obtenues via Matterport doivent être validées sur le terrain avant toute utilisation dans des plans de construction ou des documents contractuels.
3. Annotations, tags de données et documentation collaborative
Au-delà de la capture spatiale, Matterport offre des fonctionnalités d'annotation qui enrichissent la documentation immobilière. Les utilisateurs peuvent insérer des « Mattertags » — des étiquettes interactives — directement dans le modèle 3D pour identifier des équipements, signaler des déficiences ou annoter des éléments à remplacer. Ces tags acceptent du texte, des hyperliens, des images et des vidéos, ce qui facilite la transmission d'informations contextuelles aux équipes de projet. Dans un contexte de diligence raisonnable, ces annotations permettent de documenter l'état des systèmes mécaniques, électriques ou de plomberie sans nécessiter de rapports photographiques volumineux. Les plateformes de gestion de projet peuvent également intégrer ces modèles pour centraliser la documentation technique. Toutefois, la qualité et la pertinence des annotations dépendent entièrement de la rigueur de l'utilisateur. Aucune certification professionnelle n'accompagne ces tags : ils constituent des observations factuelles, mais ne remplacent pas les rapports d'inspection technique ni les relevés produits par des professionnels réglementés.
4. Limites techniques et précision : ce que Matterport ne peut pas faire
Malgré ses avantages, la technologie Matterport présente des limites importantes que les professionnels de l'immobilier doivent connaître. Les scans ne capturent pas avec précision les surfaces réfléchissantes (miroirs, verre), les espaces très sombres ou très lumineux, ni les détails de petite dimension comme les fissures structurales fines. Les éléments situés derrière des obstacles ou dans des zones non numérisées demeurent invisibles. La précision dimensionnelle, bien que satisfaisante pour la documentation générale, ne répond pas aux exigences des plans de construction ou des certificats de localisation requis au Québec. Les modèles 3D ne fournissent aucune information sur la composition des assemblages de murs, l'état des structures cachées ou la conformité réglementaire des installations. Enfin, Matterport ne remplace ni les services d'un architecte membre de l'Ordre des architectes du Québec (OAQ) pour la conception, ni ceux d'un ingénieur membre de l'Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ) pour l'analyse structurale ou mécanique. Il s'agit d'un outil de documentation préliminaire, non d'un instrument de certification professionnelle.
5. Intégration dans le processus de développement immobilier au Québec
Dans le contexte québécois, Matterport s'intègre efficacement aux premières phases d'un projet de développement ou de réaménagement. Lors de l'acquisition d'un actif existant, un scan Matterport permet aux équipes de PLEXTERRA et à leurs partenaires de documenter rapidement l'état des lieux et de réaliser des analyses préliminaires de faisabilité à distance. Cette documentation facilite les discussions avec les investisseurs, les locataires potentiels et les équipes de conception. Lorsque le projet nécessite l'intervention de professionnels réglementés — architectes, ingénieurs, technologues —, le modèle 3D sert de référence visuelle commune, mais ne dispense jamais ces professionnels de leurs propres relevés et vérifications. Les architectes membres de l'OAQ qui collaborent avec PLEXTERRA définissent et dirigent leur mandat professionnel et prennent en charge les activités réservées à l'architecte, incluant la production de plans conformes. Matterport demeure un outil complémentaire qui optimise la communication et réduit les déplacements, sans jamais remplacer l'expertise et la responsabilité professionnelle des intervenants réglementés.
Prochaine étape avec PLEXTERRA
PLEXTERRA utilise notamment les relevés numériques, la modélisation BIM/Revit et la visualisation 3D afin de transformer l'information du bâtiment en outils utiles pour la conception, l'analyse et la coordination.
Key takeaways
- 1Matterport génère des jumeaux numériques 3D navigables, facilitant la documentation rapide d'actifs immobiliers existants au Québec.
- 2Les mesures extraites (distances, surfaces, volumes) présentent une précision indicative de 1 à 3 %, insuffisante pour des plans contractuels ou certifiés.
- 3Les Mattertags permettent d'annoter le modèle avec des informations contextuelles, mais ne constituent pas des rapports d'inspection professionnels.
- 4Les limites incluent l'incapacité à capturer les surfaces réfléchissantes, les détails structuraux fins ou les éléments cachés derrière des obstacles.
- 5L'outil complète, mais ne remplace jamais les relevés et certifications produits par les membres de l'OAQ, de l'OTPQ ou de l'OIQ.
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